اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهایی مالی اطلاق میشود که برخوردار از قابلیت گردش در جهت بهره‌وری اقتصادی بوده و مالکیت دارنده آن را نسبت به عین‌های اجاره داده شده یا منافع توصیف شده‌ای که عمدتاً تقدیری ـ و نه فعلی و تحقیقی – هستند، نشان می‌دهد.
از این‌رو اوراق اجاره را باید شامل مجموعه‌ای متنوع دانست که با برخی ویژگی‌های مشترک و اختصاصی قابل شناسایی است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلی‌ترین ویژگی مشترک سندهای اجاره گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است، که از آن ابزاری برای سرمایه گذاری راحت‌تر اقتصادی و گام نهادن در مسیری منتهی به توسعه ساخته است.
انواع اوراق اجاره
اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش می‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعیان اجاره‌ای.
1 ـ اوراق اجاره منافع
اوراق اجاره منافع، سندهایی هستند که تداول {دست به دست گشتن} آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌ای از عقدهای اجاره نسبت به منافع یک عین است. این اوراق به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول: سندهای اجاره اموال وقفی و یا مشابه آن
این در موردی است که به عنوان مثال، زمینی وقفی یا زمینی که اداره آن در اختیار شهرداری است وجود داشته باشد و متولی وقف و یا شهرداری به‌منظور جذب سرمایه لازم برای احداث بنا در زمین تحت اختیار خود، سندهایی را صادر نماید؛ به این صورت که با دادن آن‌ها به مجموعه‌ای از افراد، مبالغی در چارچوب عقد اجاره از آنان دریافت کند و دارندگان سندها نیز در موعد مقرر از منافع سکونت در بنای احداث شده در آن زمین استفاده نمایند. در این گونه از اوراق اجاره، شهرداری یا مرجع مشرف به زمین‌ها از وکالت صاحبان سندها برای اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد دیگری برخوردار است.
ابعاد و ویژگی‌های این دسته از سندهای اجاره را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ عقد اجاره میان ناظر یا مشرف از یک طرف و اشخاص متعدد از طرف دیگر صورت می‌گیرد؛
2ـ مشرف یا ناظر با استفاده از مبالغی که در ازای واگذاری سندهای اجاره دریافت می‌کند به سرمایه گذاری در زمین تحت اختیار خود دست می‌زند؛
3ـ از جانب دارندگان سند به مشرف یا ناظر وکالت داده میشود تا وی بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادی که در نهایت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند می‌شوند واگذار نماید. این افراد مستأجران نهایی به حساب می‌آیند؛
4ـ تمام منافع حاصل از زمین پس از اتمام کار به صاحبان این سندها تعلق ندارد بلکه بخشی از آن به اشخاص حقیقی یا حقوقی که وقف و یا ملکیت زمین مربوط به آن‌ها است، تعلق می‌گیرد و مشرف ملزم به پرداخت این سهم به آن‌ها است؛
5ـ اجاره دوم و دیگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هایی که بعد از اولین اجاره از طریق انتقال سندها صورت می‌گیرد ـ آمیخته‌ای از اجاره بالوکاله و اجاره بالاصاله است؛ زیرا صادر کننده سند (مشرف و یا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها، بالوکاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و یا اشخاص حقوقی صاحب زمین بالاصاله عمل می‌نماید.
دسته دوم: سندهای اجاره اموالی که وقفی و یا مشابه آن نیستند
برای این دسته می‌توان به قطعه زمینی مثال زد که مالک آن می‌تواند با صدور سندهای اجاره، مبالغی را از خریداران این اوراق دریافت دارد تا پس از پایان مراحل مختلف احداث بنا، صاحبان سند یا مستأجران از منافع ساختمان بهره مند شوند. دارندگان این سندها می‌توانند با واگذار کردن آن‌ها به افرادی دیگر حق استیفای منفعت را از خود به دیگران واگذار کنند. در صورت انجام چنین کاری مالک سند یا مستأجر اول خود به موجری برای مستأجر دوم بدل میشود. این وضعیت تا هنگامی که مالکان سند اجاره آن را به دیگری واگذار کنند تکرار می‌گردد.
به عبارت بهتر، از آن‌جا که با هر بار واگذاری سند، صاحب آن می‌تواند منافع مورد انتظار را به دیگری اجاره دهد، وی ـ به رغم آن‌که خود این منافع را پیش از این اجاره کرده است ـ موجر و مالک جدید سند مستأجر خواهد بود.
مشخصات این دسته اوراق اجاره عبارت است از:
1ـ در این دسته از اوراق، عقد اجاره مبنایی است هم برای شروع و هم برای تداول؛ شروع از آن جهت که انتقال اوراق از سوی صادر کننده آن به مجموعه‌ای از اشخاص، در قالب عقد اجاره صورت می‌گیرد. وی ــ صادر کننده سند ــ در جایگاه موجر و دریافت کنندگان سند در جایگاه مستأجر قرار می‌گیرند. و مبنا بودن عقد اجاره برای تداول از آن جهت است که علاوه بر عقد اجاره نخستین ـ که در آن صادر کننده سند موجر و دریافت کنندگان آن مستأجران می‌باشند ــ عقدهای اجاره دیگری به ترتیب صورت می‌گیرد که در هر نوبت، مستأجر در عقد قبلی، خود به موجر در عقد جدید تبدیل میشود؛
2ـ منفعت در این اجاره‌ها تأجیلی است؛ به این معنا که منافع مورد انتظار مستأجر از عین، فعلیت ندارد و تنها توصیف می‌گردد. به این ترتیب درهر عقد اجاره‌ای که صورت می‌گیرد هر یک از مالکان اوراق، صاحب منفعتی می‌گردد که در ذمه توصیف میشود و پس از انتقال سند به فرد دیگر، حق انتفاع از منافع نیز به فرد دوم انتقال می‌یابد؛
3ـ اجرت نیز آن چیزی است که به صورت مشخص و معین در نظر گرفته میشود و مستأجر آن را در ازای منفعت ــ که صرفاً توصیف شده و هنوز موعد استیفای آن فرا نرسیده است ــ می‌پردازد. اجرت در اجاره نخستین، مبالغی است که دریافت کنندگان سند می‌پردازند و به کمک آن زمین، بنا می‌گردد و در اجاره‌های بعدی نیز مبالغی است که در قبال دریافت سند پرداخت می‌گردد؛
4ـ در تمام موارد تداول، مالک عین کسی است که در آغاز، سندها را صادر کرده است.
2ـ اوراق اجاره خدمات
این اوراق به سندهایی اطلاق میشود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می‌گردد:
الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال، یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل، آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت‌کنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه میشود استفاده نمایند.
گردش این دسته از سندها، هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره، با دست به دست شدن اتفاق می‌افتد، به گونه‌ای که آخرین دارندة سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.
ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند، خود ارایه کننده خدمات نمیباشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه، به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص، ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.
در واقع در چنین موردی سه رکن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد میشود. این سه رکن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات، دریافت‌کنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌کنندگان این سندها منعقد میشود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد، جمع آوری سرمایه‌های دیگران و استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.
سه نکته در ارتباط با هر دو دسته از سندهای اجاره خدمات، قابل توجه می‌باشد:
نکته اول: صادر کننده باید اقدامات تضمینی لازم برای ارایه خدمات در موعد مقرر را به عمل آورد. در صورت عمل نکردن به مفاد سندهای اجاره، مسئولیت حقوقی متوجه وی خواهد بود.
نکته دوم: نوع، میزان و زمان ارایه خدمات باید به روشنی و بدون هرگونه ابهامی معین گردد و به تعبیر فقهی، سندهای اجاره باید از هرگونه جهالتی به دور باشد.
نکته سوم: علت تأجیلی بودن ارایه خدمات (احاله آن به آینده)، هم‌چنان‌که پیش‌تر نیز مورد اشاره قرار گرفت، جذب اموالی از مردم و سرمایه‌گذاری به وسیلة آن اموال می‌باشد، تا پس از فراهم آمدن زمینه، ارایه خدمات امکان پذیر گردد. بنابراین نباید پنداشت که موکول کردن ارایه خدمات به آینده، ضروری و بازگشت ناپذیر است.یک مؤسسه می‌تواند هم زمان با صدور سندهای اجاره خدمات، ارایه آن‌ها را برای دریافت‌کنندگان آن سندها توسط مؤسسه‌ای دیگر تضمین کند و یا خود اقدام به ارایه آن خدمات نماید.
3 ـ اوراق اعیان اجاره
این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم میشود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره میشود:
الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی که حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌کند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.
این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک، مستأجر، مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.
مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:
1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر، انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛
2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر، انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛
3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛
4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس، مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت، جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.
ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال، اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند، بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت.
تفاوت این مورد با مورد اول در این است که عین در این‌جا، بر خلاف مورد نخست، به صورت مشاع به افراد متعدد فروخته میشود. براساس این تفاوت، در این‌جا صاحب هر یک از سندها به نسبت سهمی که از عین به صورت مشاع به او تعلق گرفته است از درآمد ناشی از اجاره عین برداشت می‌کند، در حالی که در آن‌جا به صورت کامل به صاحب سند تعلق می‌گرفت.
نکته مهم در این‌گونه سندها این است که باید درصد مالکیت هر یک از آن‌ها بر عین مشخص شده باشد.
ج. گاه یک مؤسسه یا شخصیت حقوقی اقدام به صدور سندهایی می‌نماید که طبق آن‌ها می‌تواند از طرف خریداران سندها، اقدام به خرید یک عین و سپس بهره برداری از آن در قالب عقد اجاره نماید؛ البته گاه این اجاره در سندهای پذیره نویسی مورد تصریح واقع میشود و گاه در قالب عقدی جدید منعقد می‌گردد.
به تعبیر دیگر، پذیره نویسی دریافت کنندگان این سندها به معنای اعطای وکالت برای خرید عین مورد نظر در چارچوب عقد بیع و اجازه لازم برای بهره برداری از آن در چارچوب عقد اجاره می‌باشد. طبیعی است استفاده از منافع عین خریداری شده محصور به بهره برداری فوری از منافع آن نمیباشد و شامل شیوه‌های دیگر بهره برداری از جمله سرمایه گذاری در آن ـ مانند احداث بنا در زمین خریداری شده ـ و سپس منتفع شدن از منافع آن می‌باشد.
اگر پذیره نویسی متضمن عقد اجاره نیز باشد این عقد بر اساس توصیف در ذمه خواهد بود؛ ولی اگر در پذیره نویسی اشاره‌ای به عقد اجاره نشود تنها به توکیل مؤسسه صادر کننده اسناد در خرید عین مورد توافق اشاره دارد. در این صورت بهره‌برداری از منافع این عین منوط به انعقاد عقد اجاره به صورت جداگانه است که باید پس از تسلط یافتن مؤسسه بر عین انجام پذیرد. در هر حال، مؤسسه اجاره کننده موظف است پس از خریداری عین به وکالت از پذیره نویسان، اجرت اجاره را به صاحبان سندهای پذیره نویسی شده پرداخت نماید.
در واقع دو عقد در این‌جا صورت می‌گیرد: اول، بیع به صورت وکالتی و سپس اجاره از جانب صاحبان سندهای پذیره نویسی شده؛ زیرا عین خریداری شده، به آن‌ها تعلق دارد.
د. همان صورت سوم است، با این تفاوت که یک واسطه میان خریداران سندها و مؤسسه علاقه‌مند به بهره‌برداری از منافع یک عین ارتباط برقرار می‌کند.چنین واسطه‌هایی معمولاً بانک‌ها یا دیگر مؤسسات اعتباری هستند. در این فرض بانک ابتدا اقدام به صدور سند می‌کند و سپس با استفاده از اعتبارات به دست آمده، عین مورد درخواست مؤسسه طرف قرار داد را به وکالت از صاحبان سندها خریداری می‌نماید، آن‌گاه حق بهره‌برداری از منافع حاصل از عین را در قبال اجرتی مشخص به مؤسسه واگذار می‌کند و در نهایت، درآمد حاصل از اجاره عین خریداری شده را از طرف مؤسسه به صاحبان سندها می‌پردازد.
در این قسم سه رکن اصلی وجود دارد که عبارت‌اند از:
1 ـ مستأجر: مؤسسه یا هر شخصیت حقوقی دیگری که به استیفای منافع یک عین علاقه نشان می‌دهد ولی به هر دلیل مایل به خرید آن نیست؛
2 ـ موجر: افرادی که با پذیره نویسی، به واسطه وکالت می‌دهند تا از طرف آن‌ها اقدام به خرید عین مورد درخواست مستأجر نماید و سپس آن را به وی اجاره دهد؛
3 ـ واسطه: بانک یا مؤسسه اعتباریی که اعمال زیر را انجام می‌دهد:
3ـ1ـ به درخواست مؤسسه خواهان استیفای منافع یک عین، اقدام به صدور سندهای اعتباری به منظور جذب اعتبار لازم برای خرید آن عین می‌نماید؛
3ـ2ـ تحویل دادن سندها از یک سو و خرید عین مورد درخواست به وکالت از صاحبان سندها از سویی دیگر؛
3ـ3ـ اجاره دادن عین مورد تقاضا به مؤسسه‌ای که خواهان استیفای منافع حاصل از آن می‌باشد.
در برخی از قراردادها وظایف محوله به واسطه، شامل تداوم واسطه‌گری میان موجر و مستأجر تا پایان اجاره و حل معضلات و منازعات احتمالی نیز میشود.
به این ترتیب، صورت چهارم را باید به دو قسم واسطه‌گری موقت و واسطه‌گری دایم تقسیم نمود.
نقطه مشترک در چهار صورتی که به آن‌ها اشاره شد آن است که سندهای صادر شده، به ملکیت تمام یا بخشی از اعیان دلالت می‌کنند. هم‌چنان‌که به تفصیل توضیح داده شد، این ملکیت در صورت نخست بر تمام عین و در صورت‌های دوم، سوم و چهارم بر بخشی از عین می‌باشد.
منابع:
1. فصلنامه فقه و حقوق، شماره 2، احمد مبلغی
نظر شما