یکشنبه 10 تیر ,1375 30 ژوئن ,1996 سال چهارم , شماره 1006

 مهندس نجفی: باید بین بلندمرتبه سازی که می تواند بادر نظر گرفتن
شرایط مقررات به انبوه سازی مسکن کمک کند, با لوکس سازی تفاوت قائل
شویم. بلندمرتبه سازی امروزه یک ضرورت است
اشاره افزایش تراکم و رفتن به سویی که شهرهایمان به جای اینکه افقی
گسترش یابند, به صورت عمودی توسعه پیدا کند, نه تنها یک ضرورت اساسی
و ملی است بلکه تصمیمات و سیاستهای توسعه شهری کشور نیز بر آن تاکید
دارند. بویژه مصوبه 69,10,24 شورای عالی شهرسازی که افزایش تراکم و
بلندمرتبه سازی را تشویق نموده است. دو نکته اساس در مورد
بلندمرتبه سازی وجود دارد که یکی مربوط به چگونه ساختن و دیگری کجا
ساختن است در مورد کجا ساختن ملاک عمل شهرداری تهران طرح جامع مصوب
تهران بوده و سعی داشته است بلندمرتبه سازیها را به سمت مناطق و
مکانهایی که طرح جامع پیش بینی نموده سوق داده و هدایت کند. در مورد
چگونه ساختن هرچند تدوین ضوابط و مقررات ساختمانی جزء وظایف
شهرداری نبود و این امر بر عهده سازمانها و وزارتخانه های ستادی نظیر
مسکن و شهرسازی است ولی به دلیل نواقص و کمبودهای فراوانی که در این
زمینه وجود دارد, شهرداری با بهره گیری از تجارب کارشناسان و
متخصصان مجرب شهرسازی و معماری کشوردر حال تهیه و تدوین ضوابط و
مقررات احداث بناهای بلندمرتبه می باشد که مراحل قانونی تصویب آن در
کمیته های کاری در حال انجام می باشد. به هر حال همگان متفق القول
هستند که بلندمرتبه سازی مهمترین ابزار ساماندهی و شکل دهی به ساختار
کلان و حجم ساختمانی شهرهای بزرگی مانند تهران است. ولی بحث مربوط به
بلندمرتبه سازی این استعداد و زمینه را دارد که در دام انتقادهای تند
احساسی و جانبدارانه گرفتار شده که در صورت وقوع سودی از آن عاید
کسی نخواهد شد. شکل گیری و توسعه عمودی شهر تحولی بزرگ در الگوهای
ساخت و ساز شهری پدید می آورد که یقینا چنین کار بزرگ و عظیمی
پیامدهایی را بدنبال دارد. ولی اولا الگویی وجود ندارد که پیامدهای
آن کمتر از این باشد و در ثانی نمی توان صرفا به دلیل پیامدها از
اقدام به تحول خودداری کرد و یا به عبارتی صورت مسئله را پاک کرد.
محمدعلی قربانی که 63 بهار را پشت سر گذاشته است و در حال حاضر ساکن
خیابان قلعه مرغی تهران است می گوید: درامد حاصل از کار بر روی قطعه
زمینی که در آن کشاورزی می کردیم دیگر نمی توانست مخارج زندگی خانواده
ما را برآورده سازد. روستایی که در آن ساکن بودیم نیز آنقدر زمین
نداشت که ما بتوانیم بر روی آن کار کنیم.
وی می افزاید: چاره ای نبود جز اینکه از روستا کوچکنیم و این داستان
مربوط به 40 سال پیش است .
در طول دهه های گذشته بویژه دهه 1340 و 1350 صدهاهزار نفر از
روستائیان کشور به شهرهای بزرگ مهاجرت کردند. بیشتر مهاجران در
درجه اول تهران وپس از آن دیگر شهرهای بزرگ را برای سکونت انتخاب
کردند. با گسترش تهران آرام, آرام کمبود فضای شهری, کمبود فضای
مسکونی, اداری و تجاری به چشم خورد. در نتیجه شهر تهران به جای
گسترش افقی به گسترش عمودی هدایت شد و این هنوز نیز ادامه دارد.
براساس گزارش بانک مرکزی پارسال 1395 فقره پروانه توسط شهرداری
تهران برای ساختمانهای یک طبقه صادر شده است که نسبت به سال 1373
رشدی برابر با 85 درصد داشته است .
این میزان پروانه صادر شده 2,1 درصد کل پروانه های صادر شده در کشور
است . رقم یاد شده معادل 6 درصدکل پروانه های صادر شده در تهران
است . در همین سال 1092 فقره پروانه ساختمان دو طبقه در تهران صادر
شده است که حدود 10 درصد کل پروانه های صادر شده در تهران و 2,6 درصد
کل پروانه های صادر شده در کشور است.
پارسال 9541 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران برای ساختمانهای سه
طبقه به بالا صادر شده است که 35,6 درصد کل پروانه های بهره برداری در
کل کشور و 84 درصد این رقم در تهران است .
آمار یاد شده نشان می دهد, به دلایل یاد شده توسعه افقی شهرهای کشور
جای خود را به توسعه عمودی داده است.
قیمت مسکن و بلندمرتبه سازی راننده تاکسی بدون اینکه سر به عقب
برگرداند,حرفهای مسافر میانسال خود را می شنید و هیچ تمایلی نداشت
تا صحت آن را تایید یا نادرستی آن راتکذیب کند.
مسافر میانسال, گرانی مسکن در تهران را به احداث ساختمانهای بلند
ساخته شده در تهران نسبت می داد.
از مهندس نجفی می پرسم: آیا افزایش قیمت مسکن درتهران را می توان
به بلندمرتبه سازی نسبت داد
وی می گوید: ارتباط دادن بین قیمت مسکن و بلندمرتبه سازی در تهران
براساس محاسبات نیست و به نظر نمی رسد درست باشد.
وی می افزاید: اصولا ساختمانهای بلند در نقاط شمالی شهر ساخته
شده اند و در این مناطق به دلیل کمبودزمین مناسب مسکونی قیمت زمین
بالا است وبه همین دلیل قیمت مسکن در این نواحی نسبت به سایر مناطق
زیاد است.
به گفته مهندس نجفی: باید بین بلندمرتبه سازی که می تواند با در نظر
گرفتن شرایط و مقررات به انبوه سازی مسکن کمک کند با لوکس سازی تفاوت
قائل شویم. بلندمرتبه سازی امروزه یک ضرورت است.
مهندس ایرج کلانتری از اعضای شرکت ساختمانی باوندنیز می گوید: عامل
افزایش قیمت اصولا ناشی ازارزش افزوده ای است که زمینهای شهری به
دلیل خدمات رسانی سازمانها و نهادها به آنها داده است.
تامین الزامات زندگی شهری, نظیر آب, برق, فاضلاب, ساخت مدرسه, تامین
راه و.. . حتی در حداقل های خود موجب افزایش زمین شهری شده و بر همین
اساس است که مسکن و زمین افزایش قیمت پیدا می کند.
می پرسم: آیا بین افزایش قیمت مسکن وبلندمرتبه سازی در تهران می توان
تناسب مستقیمی برقرار کرد.
مهندس ایرج کلانتری می گوید: تاکنون محاسباتی مبنی بر اینکه افزایش
بلندمرتبه سازی موجب افزایش قیمت مسکن در تهران شده است انجام نشده
یا من ازآن بی اطلاع هستم.
وی می افزاید: کمی دور از ذهن است که این دو پدیده را به هم نسبت
دهیم. اگر می خواهید قیمت مسکن را کنترل کنیم باید در جاهای دیگری
وارد عمل شویم. می توان با کاهش نرخ سود بانکی به سازندگان مسکن آنها
را تشویق به سرمایه گذاری و افزایش عرضه مسکن و در نتیجه کاهش قیمت
کرد.
گرانی زمین و مسکن که در برخی اظهارنظرها آن را به بلندمرتبه سازی
نسبت می دهند ریشه در مسایل کلان اقتصادی کشور دارد که راه حل آن را
باید درسیاستگذاریهای کلان ملی و آمایشی و عملکرد سایردستگاهها
جستجو کرد.
با وجود نقدینگی فراوانی که در جامعه سرگردان است و در شرایطی که
سایر بخش های اقتصادی کشور بنا بر ضرورت زمانی دارای محدودیتهایی
هستند و نمی توانند تحرک و پویایی لازم را در عرصه اقتصادی داشته
باشند رویکرد سرمایه گذاران به بخش مسکن و ساختمان امری طبیعی است.
علاوه بر این 200 نوع شغل وابسته به صنعت ساختمان وجود دارد و
میلیونها نفر در این بخش و بخشهای وابسته اشتغال به کار دارند.
آیا بهتر نیست پولهای سرگردان و سرمایه های مردم به جای جاری شدن
در بخش های واسطه ای و دلالی یا خروج از مملکت در امر ساختمان به کار
گرفته شوند.
راه آینده در حال حاضر تعدادی ساختمان بلند مرتبه در شهر تهران
وجود دارد که تعدادی از آنها پیش از انقلاب ساخته شده اند و تعدادی
نیز در سالهای اخیر. آیا در تمامی این ساختمانهای بلند اصول و ضوابط
استاندارد و جهانی رعایت شده اند آیا این بناها که آسمان را شکافته
و فرمی را در فضا شکل و در مقابل چشمان مردم تهران قرار داده اند,
چشم نواز است آیا پنجره های این ساختمانها بر روی فضاهای خصوصی
همسایگان گشوده می شود و حق همسایگی را مخدوش می کند آیا سایه همیشگی
این بلندمرتبه ها بر روی همسایگان است آیا این ساختمانهای مرتفع در
چشم انداز شهری تاثیر منفی دارند و بعضی مناظر شهری را سد می کنند
آیا رفت و آمد شمار بسیاری افراد در روز به این ساختمانها, مشکلات و
گره های ترافیکی نمی آفریند آیا ضوابط ایمنی, مسائل جلوگیری از
آتش سوزی و مقاومت در برابر زلزله در آنان رعایت شده است آیا این
ساختمانها اختلالی در سیستم ها و شبکه های آب, برق و.. . در یک منطقه
ایجاد نمی کنند آیا به درستی در شهر جای گرفته اند و در کنار این حجم
عظیم از سیمان و گچ و.. . فضای سبز طبیعی وجود دارد آیا فرهنگ سنتی
ایران با آپارتمان نشینی هماهنگی دارد آیا احداث چنین بناهایی در
اقتصاد شهر تاثیر منفی خواهد داشت
. ناهید رنجبر. در پژوهشی پیرامون ساختمانهای بلندمرتبه در تهران,
مسائل یادشده را مطرح کرده است و صدها چرای دیگر نیز در این باره
می توان مطرح کرد.
. مهندس ایرج کلانتری. می گوید: احداث ساختمانهای بلندمرتبه برای
تهران همانند تمام کلان شهرها یک ضرورت است, اما چگونه ساختن آن و
در کجا ساختن آن و برای چه ساختن آن نیز باید در کنار این ضرورت
مطرح و به اصولی ترین شکل کار ادامه پیدا کند.
وی می افزاید: باید برای احداث ساختمانهای بلندمرتبه شرایط اصولی
قائل شد. باید با کنکاش دربافت شهر تهران, این بناها را در مناطقی
از شهراحداث کرد که کمترین آثار منفی را داشته باشد. ایجاد
حوزه های ممنوعه برای برج سازی باید بیش از پیش مورد توجه قرار
گیرد.
مهندس کلانتری ادامه می دهد: بافت مرکزی شهرتهران, بافتی فرسوده و
پوک و کم ظرفیت از نظرزیربنای ساختمان است. برخلاف آنان که نگران
هستند مرکز شهر با احداث ساختمانهای بلندمرتبه و با تراکم بالا نتایج
منفی به بارآورد, به نظر می رسد باید در این دیدگاه تغییر ایجاد شده
و این منطقه از مرکز شهر را بازسازی کرد.
مهندس نجفی نیز معتقد است: در شرایط حاضر برای متخصصان روشن است
که توسعه افقی شهر تهران نمی تواند ادامه یابد و باید مرتفع سازی در
ساختمانها را در دستور کار قرار دهیم.
وی می افزاید: مرتفع سازی در هر کشور با توجه به سنت و فرهنگ آن
جامعه انجام می شود. ما نیز می توانیم با در نظر گرفتن این موضوع و
تغییر روشها از این پدیده به شکل بهینه ای استفاده کنیم.
مهندس نجفی ادامه می دهد: به نظر می رسد در ساخت برجهای کنونی بعضی
از اصول فنی مراعات نشده که باید از این پس در این باره تجدیدنظر
اساسی صورت پذیرد.
باید در ساخت بلندمرتبه سازی جنبه های اقتصادی کاررا نیز در نظر
گرفت و با پرهیز از لوکس سازی وهزینه کردن در موارد غیرضروری جنبه
اقتصادی کار راافزایش داد.
افزایش اختیارات و مسئولیتهای ناظرین می تواند در احداث برجها کارساز
باشد و این جنبه از کار نیز باید بیش از پیش مورد توجه باشد.
خانم مهندس یلدا نیز معتقد است: باید برای فروش تراکم بویژه
در ساخت برجها تغییراتی انجام شود و کار را سامان داد.
به اعتقاد او در دادن بعضی از مجوزها برای ساخت بلندمرتبه سازی
ساده انگاریهایی شده است که باید دراین باره بیشتر دقت کرد.
به اعتقاد او پدیده برج سازی به دلیل مزایایی که دارد نباید متوقف
شود, اما باید میزان زیربنا با مساحت زمین تناسب داشته باشد.